习REITs 华尔街俱乐部2022-01-26 01:23
企业在发展历程中，总是习惯于给自己找一个benchmark。而benchmark之于企业的作用，就如同在射击场上，给自己找一个目标。在投资圈，有两家企业总是被同业不断提及、仔细分析，一家是PE“鼻祖”KKR，一家是资管“样板”黑石。尽管两家公司所倡导的理念、策略不尽相同: KKR强调价值投资，而黑石更倡导“坚持10年的投资未来”的逻辑。但两家老牌投资公司却同样历经多次经济波动却仍然屹然挺立、历久弥新，不禁令同业好奇他们得以保持“金身不坏”的秘密究竟是什么？秘密之一：深耕不动产投资近日，一贯低调的黑石，突然引起了国内外同业的普遍关注。据权威消息披露，全球私募巨头黑石集团计划在今年晚些时候为其旗舰房地产基金募集180亿美元，而这也将成为黑石历史上最大的房地产基金。上一个募资纪录还要追溯到2015年同类基金158亿美元。近一步的消息称，这只房地产基金将致力于在全球投资房产市场中的不良资产（distressed property），2011年，业内疯传“黑石在国内撤资”，当时黑石集团将其持有的上海Channel1（调频壹）广场购物中心部分股权转让给新世界。
2017年，当万科用130亿人民币收购黑石旗下的印力集团时，更是让人们怀疑“黑石这是要跑？”其实早在金融危机后，黑石集团就加大了对中国市场的投资。彼时，黑石力邀时任香港财政司司长梁锦松加盟。梁锦松走马上任后就为黑石募资30亿美元，并在中国投资了包括蓝星集团、寿光物流园等企业，事后成功退出的项目收益情况也较令人满意。仔细分析了黑石2017年的年报，黑石的PE板块的业务规模和收益与其房地产基金是“平分秋色”的。据黑石集团2017年财报显示：截至2017年年底，黑石只有不到11支一级市场PE基金，资金管理规模总和为1056亿美元左右，而其房地产基金为1153亿美元的规模，但利润对比差异十分明显。
目前黑石共有4大业务部门，分别是PE基金、房地产基金、信贷基金以及对冲基金。截至2017年年底，其这几类业务的资产管理规模分别为1056亿美元、1153亿美元、1381亿美元和751亿美元。上述4个业务类型中，信贷业务资产管理规模最大，占比达32%，但盈利一般。私募股权投资和房地产资产管理规模差别不大，分别为24%及27%，但合计为集团贡献了75%以上的收入和利润。对冲基金规模最小，占比为17%，利润贡献不大。其中，房地产基金投资回报尤其显著，已经成为黑石最赚钱的业务。据黑石2017年财报显示，2017年房地产业务为其带来31.5亿美元的收入，同比增长45％。同时，其PE基金、信贷基金和对冲基金带来的收入分别为20亿美元、9亿美元和7.3亿美元。
从过往的成功战绩可以看到，在房地产基金投资中，黑石似乎很擅长通过“买入、修复、卖出”这种市值管理策略：通过买入破发的物业资产，通过财务杠杆或者其他市值炒作手段，将标的价格抬高，再择机分拆上市或整体出售。秘密之二：“买入-修复-卖出”模式1.买入：泡沫高峰中斥资260亿美元收购2007年秋，黑石集团在房地产泡沫高峰中斥资260亿美元通过杠杆交易收购了希尔顿。当时，双方的谈判过程十分“艰辛”不再赘述。最终，这笔交易总额为260亿美元，黑石集团动用60亿美元基金和200亿美元贷款，运用杠杆收购将其拿下。交易完成后，希尔顿旗下拥有10个酒店品牌，遍布全球的2800家酒店，近50万个房间全部被黑石收入囊中。然而还没来得及庆祝，金融危机就来了。彼时，全球经济萧条，酒店业一蹶不振，黑石不得不将希尔顿酒店集团的价值减记。外界估计，金融危机期间，希尔顿酒店市值已经蒸发60亿美元。更糟糕的是，金融危机使得信贷市场几乎冻结，黑石通过杠杆收购而背负的沉重债务无法重组，为这笔交易提供贷款的高盛、美国银行、德意志银行、美林、雷曼兄弟等华尔街投行，无法在市场中通过资产证券化来换取流动性。尽管黑石方面曾一再强调，这笔投资70%的损失仅仅是出现在账面上，但在金融危机期间，人们看到的只有不断下跌的数字和对未来的恐惧。2.修复：史无前例的“大拯救”就在所有人大失所望的时候，黑石默默开始了一场史无前例的“大拯救”。黑石开始大力整顿希尔顿管理团队，力邀克里斯•纳塞塔(Chris Nassetta)担任希尔顿酒店集团的CEO。凭借着在酒店行业多年的丰富管理经验，纳塞塔一上任便大刀阔斧地开始实施一系列革新计划，包括将总部由加州比弗利山庄迁往弗吉尼亚州，更换高层管理人员，大幅削减运营成本。尤其值得一提的是，黑石大胆推动希尔顿的特许经营策略。通过这次改革，希尔顿用极少的投资甚至不用任何投入，就使带有希尔顿品牌的酒店遍地开花。在黑石的努力下，希尔顿的经营和财务状况持续改善，不仅熬过了金融危机，还迈向了IPO。2013年12月，希尔顿以每股20美元的价格在纽约证券交易所成功上市，筹资23亿美元，成为酒店行业有史以来规模最大IPO。上市首日希尔顿股价一度大涨超过8%，这为黑石集团带来了超过85亿美元的账面利润。
3.卖出：11年获利140亿美元，12次交易逐步清仓希尔顿自2014年以来，黑石分12次交易逐步清仓了希尔顿股票，其中包括2017年作价65亿美元将25%的希尔顿股权出售给海航。最终在2018年5月18日，希尔顿酒店宣布，其最大股东黑石同意出售1580万股，希尔顿将回购其中的1250万股。至此，黑石将所持希尔顿股票全数抛售，在彻底退出投资后，黑石将实现约140亿美元利润，成为私募股权史上回报最丰厚的一笔投资，是黑石初始投资的三倍多。就房地产基金2017年的投资业绩来讲，黑石房地产投资基金普遍取得非常好的成绩，净IRR在3%-26%，14只房地产基金中，5只净IRR在20%以上，11只在10%以上，收益最高的一只是欧洲四号房地产投资基金（BREP Europe IV），净IRR为26%。总的来讲，“买入、修复、卖出”的黑石模式，确保房地产基金投资成为黑石投资回报最大的一项业务。总结更是为了借鉴对于国内发展历史并不长的地产基金而言，赚快钱的时代，似乎已经渐行渐远！行业需要面对的是城市更新大背景下的不动产资产管理为主流的市场。这一时代背景意味着，买地卖房、粗放式的开发逻辑不复存在强调持续增加价值、风物长宜放眼量将成为重构不动产投资“血脉”的必要条件。一个资产是否真的值得投资，真的存在代表时代进步的持续增长价值，不能只看三五年，不能只看逐利风口，而是要至少放长到十年来看，甚至放大到关乎产业重塑、社会进步的格局、尺度上来看。
转自百战百胜商业创新及REITS研究 作者 习REITs
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