2023 年 7 月 – 第 2 页

《深圳的统租改造影响有多大？》华尔街俱乐部 2023-06-15 12:31 发表于广东以下文章来源于秦朔朋友圈，作者梁云风秦朔朋友圈 . 秦朔朋友圈是由中国著名媒体人、财经观察家秦朔牵头创立的一个新媒体与专业服务品牌，包括微信公众号、微博、视频节目、音频节目等。内容聚焦于经济、金融和商业领域，关注重点为全球和中国财经商业热点、企业家精神、创新与发明创造、商业文明探索等。 · 这是第5243篇原创首发文章字数 2k+ · · 梁云风 | 文关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 · 深圳统租，回应来了近期深圳“白芒村统租，被迫搬家”的事件引爆网络，引发了一系列的讨论与猜测。根据此前媒体的报道，位于南山西丽的白芒村因为租金便宜，住着不少在深圳南山周边制造业工厂上班的打工人。但5月18日，部分房东在出租房上贴了一张通知。根据通知，因为白芒村在政府主导下进行综合整治，该栋楼在统租整治范围内，房东要行使合同解除权，通知租户在2023年6月31日前搬离。一石激起千层浪。白芒村的统租话题引发的“租客们被迫集中搬家”“租客遭房东通知限期搬离”，以及孩子上学等问题，通过社交媒体的传播一下展现在了全国人民面前，派生出各种猜测。一些视频中，住户们拉着大包小包，准备离开白芒村，表情复杂，同样引发了网友对深圳统租改造的质疑。 6月3日，“深圳发布”转发了深圳市南山区西丽街道发布的“致居民的一封信”全文，对居民们产生的疑问，包括搬迁时间、补助、学位等问题进行解答。该公开信首先对部分租户收到的“要求在6月30日前限期搬离的通知”进行回应，西丽街道办事处表示，该通知为个别房东的要求，指挥部已调查并责令整改。租户可根据各自寻找房源的情况自行安排，对于不具备搬离条件的居民不强制搬离并维持房屋原租金标准。同时，还将对愿意搬离的居民给予搬迁补助，并将积极梳理周边房源的信息供有需要的居民参考，协助寻找房源。在保障学位方面，西丽街道办事处表示，符合入学条件在南山区内就读的学生，无论搬离与否都将为其提供保障。这封在舆情引爆半个月才姗姗来迟的公开信，在一定程度上回应了部分问题，但仍有租户留言表示，有一些重要的问题并没有披露，比如搬迁补助的具体标准是多少？统租后对比统租前的实际租金会不会大涨？租户们的担心并非空穴来风。｜来源于网络 “中间商”赚差价？深圳的统租改造，是由当地一家国企统一收储城中村房源进行改造，并对周边配套升级再进行出租。据悉，此次深圳白芒村“统租”，是由政府出资补贴统租企业，银行提供授信，由统租企业负责推进。根据中新经纬消息，本次承接白芒村项目的是深圳市深汇通投资控股有限公司（下称深汇通），并非网传的深圳安居微棠住房租赁投资控股有限公司。深汇通成立于2009年6月，是南山区国资局所属全资国有企业。换句话说，深汇通从村里将房子统租过来改造后，将成为二房东。而“中间商赚差价”是市场对二房东最显著的印象。深圳的城中村改造现在并不是第一回，此前万科泊寓以及链家集团下的自如等都做过。 2017年，在当时“租购并举”住房政策的刺激下，深圳拟收储百万套城中村房屋进行统一整改租赁的计划逐步落地，这当中万科成为第一个参与对城中村改造并进行统一租赁管理的房企，提出“万村计划”。此后负责该项工作的万科深圳公司所属万村公司提出综合整治完成后的公寓，租金在现有的市场情况下，会有约10%的增长，但实际情况是，租金的涨幅从一开始的微涨到开始失控。当时媒体报道，“万村计划”被认为会抬升周边租金水平2-3倍而引发争议，2018年末万村公司全⾯暂停新签约房源，当时主导此项业务的原万科集团负责人说：“不暂停的话，让那么多需要搬离的租客住哪里？” 不过，由于此次承接统租改造的是深圳国企，租金失控增长的情况或许可以避免。 6月1日，深圳市人才安居集团党委委员、副总经理、安居微棠董事长周柏新在接受深圳报业集团记者采访时说，“改造后的大部分房源，单套租金与改造前基本持平，即便个别房源存在改造成本高而造成租金小幅上涨，涨幅也不会超过原有租金的10%”。深圳市住房建设局相关负责人亦对媒体表示，城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平，即便个别房源因改造成本高、投入较大、建筑结构复杂，也必须严格控制成本、严格控制价格、严格加强价格监督。不过，一些的房东在政府提出“涨幅也不会超过原有租金的10%”的原则后，已经开始了一波涨价。据证券时报记者现场探访，有南山白芒村、平山村的居民告诉记者，自从村里开始“统租”后，一些未被收纳的房源和周边城中村的房源租金立刻水涨船高。“平山村里一些没有参加统租的房东，现在去租房的话租金都上涨了不少。” 一位平山村的居民告诉记者，“之前这里的一房一厅月租金在2500元左右，现在房东刚刚说要3200元才租。” 笔者算了下，从2500元涨到3200元，涨幅已经达到了28%，如果再加上改造后的10%涨幅，类似的涨幅已经将近40%，这个涨幅之高令人惊叹。｜来源于网络能否成为保障房供应的新标本？从2017年开始推行城中村改造以来，深圳的城中村改造备受关注。城中村作为深圳最大的存量房源地，是很多外来建设者等新市民、青年人来深奋斗的第一个落脚点。便宜是其最大的特点，也是每次统租改造引发舆论关注的重要因素。公开信息显示，深圳拥有约360平方公里城中村建筑，约占20%的土地⾯积。根据2020年深圳住建局对深圳的房屋的摸底情况，深圳城中村房共有507万套，是数量最多的房屋类型，占比接近深圳房屋总数的一半，达47%。而深圳链家研究院的长期监测显示，实际租住城中村的比例可能达租赁总人口的60%～70%，居住约有1200万人。庞大的居住人口，是影响城中村改造的关键。根据媒体的报道，此前深圳提出“十四五”期间开始二次房改，进一步加大保障性住房的投入，在2021年提出，到2035年新增各类住房200万套以上，其中60%以上都是保障性住房。 2023年，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，深圳再一次提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套（间）。具体到2023年，深圳提出要新开工建设60个项⽬，建设筹集16万套（间）。而由政府牵头，国有企业统筹改造城中村的存量房，也成了深圳近些年建设保障性住房的一个重要方向。相比此前的深圳城中村改造出现的种种问题，特别是市场化企业承租后房租不断上涨，此次由国有企业进行统租改造，是一个非常有价值的尝试。但仍有一些问题需要注意，比如改造期间如何保障租客的居住权益，如何防止房东突击涨价造成房租失控，如何将保障房的公共属性落实到位等，都值得我们深思。那句“来了都是深圳人”，曾经让无数“深漂”热泪盈眶，让深圳这座年轻的城市充满活力。深圳的城中村曾是无数“深漂”的第一站，希望统租不会让其失去低价的核心优势，更希望深圳的统租改造能树立起典范，成为国内保障房供应的新标本。「图片 | 视觉中国」转自秦朔朋友圈作者梁云风本文由「华尔街俱乐部」推荐，敬请关注公众号: wallstreetclub 声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见，并不代表本平台立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。版权声明：「华尔街俱乐部」除发布原创市场投研报告外，亦致力于优秀财经文章的交流分享。部分文章、图片和资料来自网络，版权归原创。推送时未能及时与原作者取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者添加WSCHELP微信联系删除。谢谢授权使用！关于我们华尔街俱乐部凝聚华尔街投行的高端资源，为中国民营企业“走出去”提供全方位的顾问服务，包括企业赴美上市、战略投资、并购、私募路演和投资者关系等。在投资理念和技术方面提供华尔街投行专家实战培训，为您进入华尔街铺设成功之路。联系我们：ecompo@mail.com 华尔街收藏华尔街俱乐部入选艺术资产交流。公众号喜欢此内容的人还喜欢又一行业巨头败了！三年亏掉近600亿，曾风靡全国华尔街俱乐部不喜欢不看的原因确定内容质量低不看此公众号 “不跌就不错了”！深圳调控3周年，这些片区跌最多！深圳买房计划不喜欢不看的原因确定内容质量低不看此公众号 302户合格！宝安区公共租赁住房申请资格审核结果公布宝安日报不喜欢不看的原因确定内容质量低不看此公众号

《募资难蔓延至全球》华尔街俱乐部 2023-06-19 12:29 发表于美国以下文章来源于FOFWEEKLY ，作者刘钊 FOFWEEKLY . FOFWEEKLY是一家股权投资行业机构投资者专业服务平台。依托深度内容、精准社群、专业服务，推动机构投资者效率提升、为股权投资行业可持续发展赋能，助力卓越投资机构全球发展。本期导读：在分母效应、头部效应和政治效应的作用下，全球PE/VC遭遇了金融危机以来最艰难的募资困境，2023年第一季度全球私募股权市场募资金额同比减少15.8%，全球风险投资市场募资同比减少38.4%，在这样的困境之下，GP应该如何破局？作者丨刘钊募资难，全球都难。近年来，募资关帐的私募股权基金数量急剧下降，进入2023年，下滑趋势进一步加剧。以北美为例，2023年第一季度，仅有149只基金募资关帐，同比下降49％。为应对募资困境，不少GP开始两边跑模式，一边找项目，一边寻找LP，以期通过项目来撬动LP。美元GP也开始用项目来撬LP 全球私募股权市场面临严峻的募资考验，而分母效应或是导致PE/VC募资困境的首要原因。分母效应是指投资组合某一部分的价值大幅下降，导致投资组合中价值未下降的部分在总值中所占的比例更大。2022年公开市场资产价值急剧下滑，私募市场变化不太剧烈，导致许多机构投资者在私募市场上过度配置，最终减少在私募市场的资金承诺，加剧了PE/VC的募资困境。图：私募市场各类资产的募资金额变化（截至2023年一季度末）资料来源：Pitchbook，FOFWEEKLY整理根据私募股权媒体机构Buyouts的数据，目前私募机构筹资的平均时间已经延长到了13.4个月，这创下了金融危机以来的最长时间纪录，这也部分解释了为什么近年来募资关帐的私募股权基金数量急剧下降，以北美市场为例，2022年，共有1064支基金募资关帐，同比下降28％，而在2023年第一季度，仅有149个基金募资关帐，同比下降49％。遭遇募资困境的公司数不胜数，凯雷投资集团（Carlyle Group）已经在计划筹集220亿美元的基金上努力了两年，他们并没有如期在今年三月完成募资，目标被推迟到了今年八月，黑石集团（Blackstone Group）和阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management）等知名机构也面临着同样的问题。另外，一些上市公司的高管在财报电话会议上也说明了他们的募资困境。募资情况好转的宏观前提是，需要抑制当前的通货膨胀、降低利率、放开贷款并推动并购，以促使更多的投资退出，将钱还给LP进行重新分配，然而这种情景在短时间内难以实现，因此，许多GP改变了他们的募资策略，比如暂停他们非旗舰基金的募集，甚至有一些GP暂停或撤回了旗舰基金的募集计划，例如Onex Partners暂停了旗下目标金额为80亿美元的第六支基金的募集，将优先事项放在了返还LP资金。一些GP采取了“种子投资组合策略”（seeded portfolio）来应对筹资困境，他们会在寻找投资标的时同时寻找LP，有时甚至会先找到标的再寻找对标的感兴趣的LP，最后在募资完成后与LP进行共同投资，以减少LP面临的GP投资组合的不确定性。“在当今市场上，GP进行基金募集前交易，甚至进行不止一笔交易，已经成为一种更为常规的做法，用来证明GP的策略和其团队的执行力。”知名另类资产咨询公司Aviditi Advisors的CEO瑞安·施利特（Ryan Schlitt）表示。事实上，当前海外募资市场现状与国内部分募资现状有着类似的表现，尤其是LP直投化，GP为LP提供优质的项目份额来撬动LP出资，在全球都愈发普遍。另一方面，从市场环境和LP结构层面来看，全球头部效应更加凸显，海外LP更愿意将资金交给综合大型GP。头部效应在资金有限的情况下，LP更愿意把钱交给那些与他们关系良好且业绩表现良好的大型GP。 2023年第一季度，在全球市场，募资金额超过五亿美元的私募基金占比达到了85%，大型私募基金已经连续三年募资金额占比增大；有经验的GP募集资金占比约85%，自2019年起有经验的GP募集资金比例一直超过八成，远超新兴GP。Pitchbook预计未来LP 将更多地投资具有良好业绩且经验丰富的GP，硅谷银行全球基金业务主管杰西·赫利（Jesse Hurley）表示：“如果你现在是一名新兴经理人，那么市场的前景远不如一年前。”根据Pitchbook的数据，风险投资基金的募资也出现了相似的头部化趋势。图：按百分比划分的全球不同规模的基金的募资金额 *2023年数据截至第一季度末资料来源：Pitchbook，FOFWEEKLY整理从各种募资榜单中不难看出，PE/VC机构的头部化趋势显著。国际知名私募股权行业媒体Private Equity International近日公布了2023年的PEI 300榜单，该榜单对PE/VC过去五年的筹资总额进行排名，黑石集团（Blackstone Group）、KKR集团和殷拓集团（EQT）募资金额均突破千亿美元大关，分别拿下了前三名的宝座，这是历史上首次有三家机构同时募资超过千亿美元，榜单各分段机构之间的募资金额差距也正在扩大。如果仅看2022年的募资数据，头部效应则更为夸张，排名前35位的私募基金吸纳了美国LP投向私募市场资金的四分之三。麦肯锡最新的私募市场研究也显示出了相似的结果，小规模基金现阶段筹资更加困难，麦肯锡将小规模基金定义为资产少于 2.5 亿美元的基金，在2022年这些基金只有1500支达到了筹资目标，数量比前一年下降了51%，这是自 2015 年以来的最低水平。面临筹资困境，小型GP和新兴GP更加依赖于寻找中介机构帮助募集资金，还有一些机构开始主动迎合LP的投资策略，但是归根结底来看，设定一个切实可行的募资目标更为重要，老牌资产管理机构路博迈集团（Neuberger Berman）的董事总经理帕特里夏·佐拉（Patricia Zollar）说：“保持现实是很重要的……不要试探市场，也不要募集超出其战略审慎范围内的资金，GP应该对自身能够完成的交易类型、交易数量和标的规模要非常清醒。” 全球的不确定性近年来，受全球经济等多方不确定性因素影响，海外尤其是欧美地区LP对国内GP的出资意愿逐渐降低。数据显示：2022年，美国在中国PE/VC的投资金额大幅下降，根据标普全球市场财智的数据，美国在中国的投资总额同比下降约76%，从289.2亿美元降至70.2亿美元，交易数量下降约40%，从346笔降至208笔。此外，美国私募股权公司参与的中国市场并购交易和新一轮融资金额均在2022年第四季度达到了过去两年来的最低水平。与此同时，近几年中国头部PE/VC机构的业绩表现也不尽人意，使得多数海外LP丧失出资的信心。在前文提到的以募资金额排名的PEI 300榜单上，超过三分之二的中国PE/VC的排名下降，私募股权顾问机构Atlantic-Pacific Capital驻香港合伙人Vince Ng 表示：“目前的募资环境，尤其是与中国市场相关的募资环境，是我在这个行业工作20 多年来所见过的最艰难的情况之一。” 图：PEI 300榜单中国PE/VC机构名录资料来源：Private Equity International，FOFWEEKLY整理不管是主观决策还是被动接受，中国GP正在与欧美LP渐行渐远。弘晖资本创始合伙人王晖表示自2017年不确定因素迅速升级以来，他多年来一直在稳步减少对美国投资者的依赖，“我们的预测是从美国获得资金变得越来越难，这不是经济原因……”王晖说。不仅是美国，欧洲的LP似乎也在逐渐丧失对中国市场的兴趣，以风险投资市场为例，欧洲投资者在2023年第一季度对中国的注资仅为3000万美元，而2019年的数据则为60.5亿美元。近日，红杉资本全球三大区域（美欧、中国、印度/东南亚）各自独立的消息不胫而走，虽然红杉资本在解释拆分原因时没有提及中美关系，但是中美关系必定是分离的考虑因素之一——红杉中国的投资组合会因美国对中国企业的遏制受到影响（例如红杉中国投资的Tiktok受到美国政府审查），出资的LP也会对此类问题表示担忧。路透社对此表示，“红杉独立是一个不可避免的、非常理性的选择，”这句话或许也适用于更多的中国GP，我们不难预测面对着复杂的外部因素，越来越多的中国GP会选择像红杉中国一样主动与欧美LP脱钩。尽管不确定性风险显著，中国作为世界第二大经济体和亚太地区最大的经济体，从资金配置角度讲是关注全球市场的投资者难以割舍的，“考虑到当前投资者的谨慎态度，最好提出专注于中国市场的具体领域的策略。”施罗德资本（Schroders Capital）的亚太房地产主管安德鲁·摩尔（Andrew Moore）表示。转自FOFWEEKLY 作者刘钊本文由「华尔街俱乐部」推荐，敬请关注公众号: wallstreetclub 声明：本文仅代表作者个人观点，不构成投资意见，并不代表本平台立场。文中的论述和观点，敬请读者注意判断。版权声明：「华尔街俱乐部」除发布原创市场投研报告外，亦致力于优秀财经文章的交流分享。部分文章、图片和资料来自网络，版权归原创。推送时未能及时与原作者取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者添加WSCHELP微信联系删除。谢谢授权使用！关于我们华尔街俱乐部凝聚华尔街投行的高端资源，为中国民营企业“走出去”提供全方位的顾问服务，包括企业赴美上市、战略投资、并购、私募路演和投资者关系等。在投资理念和技术方面提供华尔街投行专家实战培训，为您进入华尔街铺设成功之路。联系我们：ecompo@mail.com 华尔街漫画谢谢您关注公众号【华尔街漫画】！本公众号由【华尔街俱乐部】平行营运。旨在通过展示与华尔街有关的幽默漫画，让您在轻松愉快欣赏中了解华尔街文化、投资理念和资本市场发生的故事。公众号