《房贷断供，在中国和美国有什么不同?》【每日财经】纽约~上海中国网络

华尔街俱乐部2022-01-26 01:23

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伴随着环北京区域房价的持续下跌，断供潮开始上演。
很多人想象中，如果房价下跌，当房产的市场价格抵不过需要支付给银行的房贷尾款，那么房子我就断供了，我不要房子了，个人赔掉的，是首付和已经支付的房产贷款。一位燕郊的断供者，正是这么想的。该购房人于2017年在燕郊买的房子，当时总价426万元，贷款298万元，首付30%，约128万元，月供1.68万元。过去4年的还款总金额为80.6万元，还有欠款本金+利息282万元未偿还。但因房产总价值已跌至240万元左右，所以他就选择了断供。 断供7个月之后，收到了法院的传票和判决书，银行起诉了他，并且毫无疑问地胜。欠款自然是不消说，额外又多出来7个月罚息约5万元，案件受理保全费约2万元，律师费更是高达12.3万元，等于在他的282万元欠款基础上，再加20万元，都必须偿还。简单总结就是：当前市场价240万元的房子，在已经支付208万元的基础上（首付+已还款部分），还要再支付302万元，而且还必须支付，不能拖欠。 有人不免说了，我就不还，银行你能把我怎么样？这个结果很容易想到。接下来，银行会冻结你的所有银行存款，还会把你名下各种固定资产都进行保全，经过法院判决后，必须一次性还款，如果不能立即还款的，银行就会强制执行，对抵押物进行司法拍卖，用于偿还债务。不够的部分，还是由你个人偿还，直到还清为止。不仅如此，你还会被列入老赖名单，不仅影响接下来你与银行之间的任何业务，而且还将影响正常生活。比如不能乘坐飞机、高铁、火车等公共交通工具；不得入住高档酒店、旅宿；不得出国，不能买房买车，不能买保险、理财；还会影响子女的教育，因为失信人员的子女不能就读高费用的私立学校。作为一个现代人，这意味着他在这个社会上寸步难行。简单说，在中国，个人胆敢对住房贷款断供，等待你的，将是个人的无限连带责任。有人可能会问了，2007年“次贷危机”发生，美国也发生过大面积的房贷断供事件，美国人的房贷断供结局，是不是也像中国这样？进一步地，如果出现全国范围内的房价下跌，中国会不会出现美国式的次贷危机呢？这个话题说起来有点长，但我首先可以告知大家的是：
中国绝对不会出现美国那种“次贷”危机。 普及全民的住房抵押贷款（housing mortgage loan），起源于美国。正如其字面“抵押贷款”的含义，当一个人要买房的时候，金融机构（银行）首先评估这一套房产的市场价值，然后，再来评估贷款人的还款能力，然后，按照一定的比例折算，给予房产的持有人一定量的贷款，而贷款额与房产市价之间的差额，就是所谓的“首付”。由于是抵押贷款，所以民众贷款买房的责任，限于该套房产，这差不多类似于国内的房抵贷，用已有房产做抵押品来贷款。如果还不上贷款的话，最终的结果，就是房产的所有权被转移到发放贷款的机构——虽然个人也存在失信问题，但不会有无限连带责任。这么看的话，如果出现2008年那样的大面积房价下跌，无数民众房贷断供，银行拥有了一大批卖不出去的房子，参与房贷的那些银行，岂不是都要破产了？没那么简单。这里要普及一点儿美国抵押贷款及其证券化的历史。作为人类最重要的固定资产，历史以来，各国都存在着以土地或房产作抵押，继而获取信贷资金的行为，这就是抵押贷款——从发放信贷的机构来看，抵押贷款是一种金融债权，其中借款人使用不动产作为抵押品，只要其拥有按时还款的能力，这就是一种优质的金融资产。既然是金融资产，当然就可以卖出去。早在1929年大萧条爆发之前，就有抵押担保公司经营这种抵押贷款。它们利用农场的土地、企业资产或者城市房产作为担保，向农场主、企业主或房屋所有人发放贷款，然后，把这些贷款打包成债券出售给投资者，这些债券被称为抵押贷款债券（Mortgage Backed Security, MBS）。当时，无论是贷款还是债券，期限一般都只有3-5年，而且采用浮动利率，而债券的投资者，通常也是持有这些债券直至到期，获取利息收入…… 1930年大萧条来临，房地产价格趋于崩溃，许多贷款者无法持续支付贷款，房地产被抵押担保公司收回，导致美国许多城市出现大量的无家可归者。而随着房地产价格的持续下跌，这些抵押担保公司也自身难保，基本全部破产和消亡，美国房地产陷入深度萧条——而这，也正是大萧条持续的时间和深度都创下历史记录的一个重要原因。罗斯福上任后，为维护社会稳定，推动国会通过《1932年住房贷款银行法》，在全美国建立12家联邦住房贷款银行（Federal Housing Loan Bank，FHLB），通过低息贷款和专项补贴等方式，为下属的会员金融机构提供流动性资金，鼓励其对居民住房项目进行信贷支持。为了进一步挽救大萧条中的美国房地产市场，1933年，美国政府建立了联邦住房管理局（Federal Housing Administration, FHA）抵押担保计划，为中低收入居民购房的抵押贷款，提供联邦政府层面的担保，从而有效地建立起长期、固定利率，全额摊销的房地产抵押贷款，代替了原来民间经营的浮动利率，非全额摊销的抵押贷款。 1938年，美国政府成立了联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association, FNMA），这就是后来在2008年金融危机之中大名鼎鼎的房利美。其主要功能，是在市场上发行债券，募集低成本资金，用来收购附带有FHA担保计划的住房抵押贷款，从而让FHA有更多的资金用于发放贷款，提高美国住宅的私有化率。 1944年，二战处于尾声。为了让参与二战的美国官兵们退伍后有个安稳的家，美国政府又特意设立了退伍军人管理局（Veterans Administration, VA）抵押担保计划，鼓励退伍官兵买房置业，由联邦政府提供抵押贷款担保，其贷款资产也纳入房利美的收购清单。 1968年，迫于越战所带来的财政压力，房利美被私有化并成为上市公司。与此同时，美国政府从房利美MBS担保业务中，拆分设立政府全国按揭贷款协会（Government National Mortgage Association, GNMA），这就是吉利美，同样发行MBS从市场上筹集资金。 1970年，美国联邦政府放开对房利美收购按揭贷款的类别限制，允许其收购普通私人住房按揭贷款。同时，为打破房利美对按揭贷款二级市场的垄断，联邦政府设立了联邦家庭贷款按揭公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation, FHLMC），即房地美，其所从事的业务，与房利美几乎完全相同。总之，为了让普通人以尽可能低的成本得到信贷，买房置业，美国政府真可谓是操碎了心。至于房利美、吉利美和房地美这几家机构，打着“为人民服务”的口号，从政府那里得到免收联邦税和地方税的优惠（当然，也必须配合政府执行房贷政策），类似于我们的央企——因其有联邦政府隐含信用担保，所以它们被称为政府支持企业(Government Sponsored Enterprises, GSE）。也正因为有了这几家机构，所以在美国，当居民贷款买房完成之后，这些信贷资产，就迅速被打包和标准化分割，变成了不同信用评级的MBS，在市场上公开标售——最终，风险都转移到了市场上成千上万的分散投资者那里，银行本身持有的信贷资产量并不大。 1996年，美国的MBS市场规模达到5000亿美元；2003年，MBS的发行总额达到了3.2万亿美元；2006年，美国的MBS市场规模达到了9万亿美元，由金融机构所发放的住房贷款，75%以上都会被打包成MBS出售；……至于房利美、房地美、吉利美这样的机构，自然是趁机大肆扩张，拼命发财。一旦买房者还不上房贷，导致这部分贷款违约，倒霉的，是那些购买MBS的投资者，放贷机构本身，早就把这些信贷资产加价卖出去了——也因为有了MBS这种“金蝉脱壳”大法，美国放贷机构在房奴还不起房贷之后，损失并不大，甚至没有损失，它们所做的事情，主要就是依法收回房屋产权，然后，将还不上贷款的房奴，放进信用黑名单，但绝对不会对个别房奴穷追不舍，要求其承担无限连带责任。有人可能会问，那些投资了MBS的投资者怎么办？能怎么办？！他们只能自认倒霉，等待那些出售MBS的金融机构，评估某一信用等级MBS的违约率，然后，根据违约率的情况，损失一部分本金和利息。在这种情况下，只要不出现全局性的房价深度调整，金融机构永远都是赚钱的，它们已经把绝大多数风险转嫁出去，不会亏一分钱，只会来来回回收割房奴们和投资者的手续费。即便有一部分房奴无法按时还款，它们还可以把这部分房产拍卖，一个萝卜两头切，收割了房奴之后，再额外收割投资者一笔费用…… 这就是美国房贷市场，有了万恶的金融市场，风险都被分散和转嫁到投资者那里了。不过，地球人都知道，自2007年初开始，美国恰恰就出现了全局性的房价调整。一开始是次级贷款出现问题；后来，连优质贷款也开始出现问题，最后整个美国房贷市场都着了火，MBS的价格跌得屎一样。包括房地美、房利美、吉利美所发行的债券，也都跌得爹妈不认，差不多都已经陷入破产境地，美国财政部不得不出面将其接管…… 再接下来，房贷市场崩盘引发了整个金融链条的传输危机，五大投资银行、美国保险集团、花旗银行等大而不能倒的金融机构被卷入。当雷曼兄弟破产之后，全球更是由此一起陷入金融危机之中。从房奴的角度来看，2008年美国政府为什么必须救市？是因为房利美、房地美和MBS，联系着美国大多数居民的房屋贷款。如果美国政府不出面，任由MBS市场崩溃的话，接下来就意味着，人们无法继续获得贷款，这些房产都将被金融机构收回，接下来无数的房贷也将出现违约，很可能有30%甚至更多美国成年人会被放入信用黑名单…… 不仅2008年必须救市，2020年疫情爆发后也必须救市，核心逻辑还是房地产和MBS。截止2019年底，美国MBS债券市场规模达到10.3万亿美元。这个规模甚至超过了公司债，在美国债券市场位居第二位。其中有一大半的MBS，其底层资产都是居民房屋贷款。在2020年初疫情爆发之后，许多美国人突然无法前去工作，失业率暴涨，收入无从谈起。这正是2020年疫情爆发以后，在失业率暴增的情况下，美国政府选择大肆为居民派发现金的原因——不发钱的话，储蓄率极低的美国，接下来就又是一轮超大规模的房奴还不上房贷的浪潮。接下来，不仅危及整个金融体系的运转，而且又有数量极其庞大的美国人将被列入“失信人员”名单…… 这样一来，以信用消费为主的美国经济，还如何正常运转下去？下图，就是1980年迄今美国债券市场的构成情况。可以很清楚地看到，从1990年代开始，房贷相关的MBS在美国债券市场的规模越来越大，成为一个“大到不能倒”的品种。正是因为MBS的底层资产连接着美国的千家万户，所以，在2008年美联储和美国政府救市的过程中，不仅国有化了房利美房地美这两家经营MBS的巨无霸，连MBS本身，也历史性的进入到美联储的资产负债表之中，和美国国债一起，成为美元发行最重要的基础资产（见下图）。

时至今日，在美联储近9万亿美元（相当于直接印钞总量）的资产中，MBS依然有2.65万亿美元——这也意味着，在当今这个世界上，每100美元当中，都有30美元，是以美国房地产贷款资产为抵押而印刷出来的。
不过，即便不是2008年或2020年这样的危机时刻，因为各种原因，美国也经常出现个人房贷断供的情况。但美国有个人破产法，购房者断供后，银行收回房产，就终止了和购房者的借贷关系，不会继续追究购房者的房贷债务，但同样意味着个人信用的破产，其在社会上的生活同样处处受限。简单总结：在美国还不上房贷，债务关系以房产价值本身+已支付资金为限，承担有限责任，承担个人失信后果；在中国还不上房贷，债务关系是购房人当初承诺的全部债务，这个债务的追缴是无限责任，还要承担个人失信后果。 不过，也正因为中国的个人房贷与个人身家性命彻底绑定，需要承担无限连带责任，若断供，性质极为严重，所以，在美国时有发生的个人房贷断供事件，在中国十分罕见。再加上过去近20年房价的持续上涨，中国的个人房贷断供，却始终都是极个别的现象。美国为什么会出现次贷危机？从居民端来看，如果出现普遍的房价停滞或下跌，因为不必承担无限责任，很多人是真的会选择断供！中国为什么不会出现普遍的房贷危机？是因为中国的房奴，必须承担承诺的全部债务，而且是无限责任。只要有一丝活路，正常人哪怕借遍亲戚朋友，也会选择把房贷还上。更进一步，因为房地产市场涉及千家万户，而中国的地方政府又强力控制着城市土地供应，对于房价有着根本性的影响力，为了维护金融系统乃至整个社会的稳定，早在美国2008年那样全局性房价深度下跌出现之前，中国政府和央行就一定会出手干预市场…… 如果说，美国是把房贷断供的风险分散到金融市场和投资者那里去的话，那么我们中国，就是把房贷断供的风险，强制分散在每一位购房者身上，而整体房价大幅度下跌的风险开关，又牢牢攥在了政府手中。所以，美国会有全局性的次贷危机；而中国，却只会有个人版的房贷断供危机。

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