排队五年之后主动撤回A股IPO，万达商业下一站是港交所
华尔街俱乐部昨天
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排队五年之后，万达商业选择以主动撤回的方式告别A股。3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司通告称，基于对自身战略的研判，决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商业A股IPO申请。摆在王健林和万达商业面前残酷的现实是，近十年时间内，没有一家地产公司成功在A股通过IPO。2016年以来，国家政策就关闭了房企国内上市的大门。由于房地产调控政策日益趋严，已提交受理、已受理的国内地产IPO排队周期越发漫长。即使万达商业在所有A股排队上市的房企中排名最靠前，但距离它正式上市的那一天仍然遥遥无期。更何况，现在离2018年初那一纸对赌协议上的2023年10月31日，已经不远了。被一纸对赌协议压垮的万达万达商业最早就曾计划登陆A股，但最终由于重重因素在排队5年后选择放弃。随后到2014年12月，万达商业登陆港股，曾是当年港交所最大的IPO。万达商业在港交所曾经的故事并不美好：上市首日遭遇破发，在港上市的600多天中，万达商业的股价有半数时间低于发行价。万达商业最终在2016年3月公告将私有化。但彼时的万达仍保守一级市场青睐，即使万达商业在港股的流通部分仅占14.39%，其背后的投资人依旧亮眼。当时万达商业私有化背后的财团，主要由几大央企构成，中国中铁、保利集团下属保华香港、中国平安、工银国际金融有限公司（中国工商银行的跨境投资平台）以及发改委与国务院批准的人民币私募股权投资基金渤海产业。在2017年年底，王建林表示，万达商业回归A股，已经有了可靠的资金方案。万达在私有化时签订了一份对赌协议，如果公司在2018年8月31日前未能在A股上市，万达将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。根据万达商业当时的公告，万达私有化的投资者包括香港杉杉集团有限公司、中国中铁股份有限公司、平安保险集团、中国工商银行等。投资总额为307.8亿港元，按万达商业退市当日汇率，约合人民币264亿元，以两年计，本息合计320亿元左右。但就2017年末的情况来看，万达商业IPO排名仍处于70位，上市遥遥无期。2018年1月29日，万达集团官网发布消息称，由腾讯控股作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。根据这一持股比例，万达商业的估值约为2428.57亿元。根据苏宁云商公告的消息，苏宁方面此次的出资额为95亿元人民币，其占有的股份额度约为3.91%。京东的公告则显示，此次出资额为50亿元。融创的出资额与苏宁同为95亿元。以此计算，作为主发起方的腾讯，此次出资额为100亿元。这笔340亿的驰援，正好覆盖了万达的前一份对赌协议的本息。下一站，何去何从？目前摆在王健林面前最重要的问题是，他需要尽快完成上市的任务，港股是当下最好的选择。由于监管层面对地产上市态度一直十分谨慎，因此万达一直在寻求轻资产转型。2018年3月1日，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。同时，万达商业宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。虽然这次转型没有逆转万达商业A股IPO多舛的命运，但加速了万达商业的轻资产转型。2020年9月底，万达商管集团透露，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。2020年9月，万达商管集团总裁肖广瑞在接受媒体采访时表示，这是万达商管集团董事会做出的决定。数据显示，2020年前9个月，万达商管已签约的“轻资产”项目为53个，是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。截至2020年12月25日，万达已完成2020年初制定的全年开业45个万达广场的目标。完成转型之后，港交所成为了万达商业更好的选择。当下物管行业出现赴港上市潮，对于万达商业来说，港交所能够更快实现自己上市的目标。据贝壳研究院及财联社记者不完全统计，截至2020年12月24日，在主板上市的物业公司数量已达17家，A股1家，H股16家，较2019年12家新上市公司数量增加5家。与当年的估值受挫不同，目前物管行业在港股估值见涨，而这或许更加触动了渴望估值的王健林。2020年11月19日，融创服务（01516.HK）在港交所正式挂牌，发行价为11.6港元，如不行使超额配将发行6.9亿股，静态市盈率达到108倍，创历史新高。当日收盘时，其股价较发行价上涨21.9%，市值高达424亿港元，市盈率达到138倍。克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍。2020年，平均市盈率是35倍，均远超地产类企业。据Wind数据，早在2019年，新城悦服务、永升生活服务、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务，当年股价分别上涨222%、199%、161%、116%、112%。由于对赌协议的截止日期越来越近，“又好又快地上市”，是摆在王健林和万达商业面前最重要的课题。为了尽快给投资人一个交代，王健林很有可能“回到最初的起点”。最后在撤回IPO的公告中，万达表态将“尽快实现境内外上市”。除了对赌协议的压力，万达也试图通过上市来实现资本市场及行业对万达轻资产模式的认可。按照万达集团此前官宣的数据，2021年计划开业50个万达广场，全年计划新签约70个轻资产万达广场，轻资产是重中之重。万达商业若成功港股上市，标志着万达轻资产转型的成功。2016年退市当时，万达商业就曾在公告中表示长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水平，未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。虽然港交所对于物管企业态度友好，但万达商业能否在港交所成功上市，还取决于港交所审核的严苛度，以及其他的股东给予多少支持，注入多少其他的资产。王健林又将面临一场硬仗。
转自青年投资家俱乐部 作者 一斤
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